解体工事を分離発注する時の注意点はありますか？

自宅の建て替えをするにあたり、ハウスメーカーが紹介する解体業者に依頼するとマージンが上乗せされていると聞いたので、費用を抑えるために解体工事を分離発注しようと考えています。自分で探した解体業者に直接依頼する場合の注意点があれば教えて下さい。

解体工事会社をよく調べた上で依頼をすること、解体工事会社と契約をしっかり交わすこと、工事範囲や工期について解体工事会社とハウスメーカー担当者の立ち会いの場を設けること、などが挙げられます。

解体工事会社の入念な調査

分離発注の前提として、しっかりとした調査の元、信頼のおける業者に依頼をすることが大切です。下記のような項目を調べていただくとよいでしょう。

許可の保有

許可を持ち合法に工事を行っていることの確認です。解体工事を行うためには建設業の許可（解体工事業、土木工事業、建築工事業、とび・土工工事業、の内一つ）、もしくは解体工事業登録が必要です。解体工事業登録は、都道府県ごとに登録が必要で税込み500万円未満の工事が限度となっているため注意が必要です。

過去の違反履歴の有無

過去に不法投棄などの違反をしていない業者かどうかの確認です。都道府県もしくは市町村などの役所に問い合わせをし、候補の業者が行政処分や公共工事の指名停止処分を受けていないかを確認しましょう。

自社施工

業者が自社で重機を持ち、工事を行っているかの確認です。解体工事会社の中には下請けに工事を流している業者が少なくありませんが、そのような業者では分離発注のメリットが薄れてしまうばかりか、トラブルのリスクも増大します。自社施工を行っている業者への依頼をしましょう。

マニフェストの発行

廃棄物処理票であるマニフェストを発行してくれるか、という事前確認です。解体工事会社にはマニフェストの発行と5年間の保管が義務付けられていますが、優良な業者であればマニフェストのコピーを施主に渡してくれるはずです。優良業者かどうかを選別するため、そのような確認を行っていただくとよいでしょう。

保険の加入

万が一の事故等に備えた保険に加入しているかの確認です。事故が起きないような注意を払うことはもちろんですが、万が一に備えた保険加入は、業者の賠償能力に関係するため近隣の方とのトラブルを収束するために重要です。対人対物の第三者補償に加入しているかを確認しましょう。

暴力団との関与

暴力団との関与はないか、という確認です。インターネットで「会社名　暴力団」といったキーワードで検索していただくと照会が可能です。すべてを把握できるわけではありませんが、リスク低減のため必要なチェック内容です。

契約書の明記

解体工事会社とのトラブルを防ぐために、必要な情報が記された契約書を交わすことが重要です。契約書に下記の内容が盛り込まれているかを確認し署名して下さい。（口約束はもってのほかです）

工事内容

解体を行う範囲等に関する記載です。契約書に詳細表記することは難しいため、添付書類として見積書や工事範囲図面を設定するとよいでしょう。

請負代金の額

工事に掛かる代金の額です。税込み金額を明記しておくことが重要です。解体工事業登録だけの許可しか保有していない解体工事会社は、税込み500万円未満の工事しか請けられません。

工事着手の時期及び工事完成の時期

着工時期と工事完成の時期です。万が一ずれることも想定し、新築着工時期とのゆとりを設けておきましょう。

支払い方法

工事代金の支払い方法や支払時期です。一括もしくは分割での支払いが可能ですが、着工時点で半額より多い金額を設定される場合には、業者が資金繰りに困っているケースがあるため注意が必要です。

工事内容・時期の変更方法に関する定め

工事内容や時期に変更があった場合の変更方法に関する取り決めです。変更があった場合には、追加見積書の内容を元に変更契約書を交わすのが、トラブル防止のため重要です。

契約解除の条件

契約解除を行う条件の記載です。キャンセルによって施主側に違約金が発生するかどうかといった点や、どのような状況になった場合に解体工事会社の債務不履行と見なすことができるのか、といった内容です。

工事遅延等による違約金、損害金の定め

工事が遅れた場合に、解体工事会社から違約金や損害金が支払われるかといった内容です。納期順守を助長できます。

紛争の解決方法

万が一紛争が起こった場合の解決方法です。話し合いで進めていくのが一般的です。

三者での立ち会い

依頼業者が決まった時点で、施主・解体工事会社・ハウスメーカーの三者で立ち会いを行うことも重要です。三者での立ち会いは、工事内容の食い違いによるトラブルの抑制につながります。下記のような内容を話していただくとよいでしょう。

連絡先交換

両者の連絡先を交換してもらいます。分離発注をする以上施主が責任を持って、工期の管理等を行わなければなりませんが、緊急事態には直接連絡を取ってもらうことで、話をスムーズに進めることができる場合があります。

工事範囲

解体工事の範囲です。ブロック塀をどこまで壊すか、庭石の撤去をどうするか、配管をどこでカットするかといった内容は、新築計画に影響することがありますので、事前に摺り合わせる必要があります。

解体後の仕上げ方

解体後、土の漉き取りや整地方法をどのようにするかという内容です。地域によって整地方法も異なるため、念のため摺り合わせておくとよいでしょう。

工事時期

着工と完工の時期です。解体工事会社に新築の時期も伝えておくことで、新築時期を意識しながら工事を進めてもらうことができます。

ポイントを抑えればメリット大

以上、分離発注を行うポイントを紹介しました。気をつけるべき点はいくつかありましたが、分離発注にはハウスメーカーのマージンを削減できる、という大きな魅力があります。しっかりとポイントを抑えることによって、トラブルなくコストダウンを行いましょう。