抵当権のついた建物・住宅を解体できますか？

2020年7月11日

現在住んでいる住まいを建て替えたいと思っていますが、以前銀行に借り入れをした際に、銀行が抵当権の登記をしています。建て替えのために住まいを取り壊したいのですが、建物に抵当権がついている場合でも解体をしてしまってもいいのでしょうか？

抵当権者の承諾がない限り、大きな問題となる可能性が高いといえます。損害賠償請求を起こされる可能性があるため、残債を確認し借金の完済や、抵当権抹消の手続きを行った上で工事を進めて下さい。

抵当権が付いた建物をそのまま壊すことはできません。物理的には解体を行うことができたとしても、後々民事訴訟に発展する可能性があるため大きな注意が必要です。

民法において抵当権は、次のように定義されています。

（抵当権の内容）

第三百六十九条　抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。

つまり、自己の債権の代わりとして不動産の所有権を設定している、ということになります。

抵当権が付いた建物を壊すということは、抵当権者の権利を無断で奪うことになりますので、後々損害賠償請求をされる可能性があります。軽く見ていると大きな損害を受けることになるかもしれませんので、しっかりと手順を踏んで工事を進めることが大切です。

まずは残債がいくらあるのかの確認をするのが先決です。既に、すべて返済をしているのであれば、抵当権者から承諾書を取得することで工事可能となります。また、残債が残っているようであれば、抵当権を他の不動産に付け替えてもらうか、無担保での借入が可能なように債権者に承諾を得る必要があります。

今回は解体自体に関する質問でしたが、不動産に設定された抵当権解除の登記や、建物滅失登記の際にも抵当権者の承諾は必ず必要になります。相談や交渉には手間が掛かることがあるかもしれませんが、一つひとつ順番に進めていって下さい。

補足：既に借金が完済されている場合、抵当権がついたまま解体が可能なこともあります。
既に借金は完済されているのですが、抵当権が付いたままで滅失登記は可能ですか。