賃貸併用住宅とは？-メリットとリスクを解説

第2の空き家問題～核家族化で広すぎる家が増える？

日本は人口減少とともに核家族化も進んでおり、高齢夫婦世帯、単独世帯の割合も増加の一途をたどっています。
一戸建でも子どもたちが巣立っていくと、老夫婦や老人単独世帯になり、広い家をつくっても居住スペースが余ってしまうケースが多く、そのような住宅は維持管理の負担も大きくなります。
その場合、居住スペースを小さくして、余剰スペースを賃貸し、賃料を得る手法があります。それが賃貸併用住宅です。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅で最も大きなメリットは、自己用住宅の建築費を家賃収入でまかなえるということです。
安定的な家賃収入が確保できれば、賃料をローンの返済に充当することもでき、また副収入として将来の年金の足しにすることもできます。
駅の近くで利便性の高い土地であれば、一戸建てではなかなか手の届かない都会の土地であっても、その場所に住みながら自らの住宅ローン返済を相殺することだって可能なのです。

建替えによる賃貸併用住宅のオーナーの場合は、今まで住み慣れた土地を離れることなく、従来通りの暮らしを続けながら家賃収入を得ることができます。
特に高齢オーナーの場合は相続税対策としても有効です。今までの広すぎる家からうって変わって、夫婦にとって必要なだけの広さと、動線を考慮したコンパクトな平面計画をして、これから身体が不自由になってもなるべく人の力を借りずに暮らせるよう、最新の住宅設備を備えた新しい生活がスタートできます。
孤立した一軒家で暮らす場合、万が一の病気や事故が起きたときに発見が遅れる心配があります。
しかし、賃貸併用住宅であればそこがひとつのコミュニティーになるのです。オーナーと入居者との関係が生まれることにより、地域の目によるセーフティーネットが構築されます。地域の目はオーナー自身にとってだけではなく、入居者に子どもが生まれたときにも安心できます。

賃貸併用住宅に対する融資は居住面積の割合により、住宅ローンかアパートローンかで異なります。
住宅ローンは自己用住宅を購入するためのローンですが、賃貸併用住宅の場合は自宅部分が全体の50％を超えていれば住宅ローンを使うことができます。
2019年8月現在でいえば、住宅ローンの変動金利は0.5％前後です。投資を目的としたアパートローンが同じく変動金利で2％前後あることを考えると、過半を自己用住宅とした賃貸併用住宅であれば、かなりの低金利でローンを組むことができるでしょう。

賃貸併用住宅のリスクと対処法

賃貸併用住宅についてメリットを知るだけではなく、ほかの賃貸住宅同様にリスクがあることも知っておく必要があります。
賃貸併用住宅の場合、オーナー自身で管理を行う形態が少なくありません。なぜなら、管理会社に任せず自身で管理を行えばそれだけ多い収入が見込めるからです。しかし、物件管理にはかなりの専門知識と労力が必要になります。

例えば物件管理の仕事には、

• 空室が出ないよう入居者募集をかける
• 経年劣化による賃料下落の調整
• ローン金利の上昇に対する対応
• 修繕費の積み立てや修理・補修
• 入居者が起こした事故対応、クレーム対応、入居者同士のトラブル対応
• 家賃徴収

などがあります。

具体的には、入居者募集では部屋の説明書から広告までを作成します。入居者が起こした事故・クレーム・隣人とのトラブルでは昼夜構わず状況を確認し、即時対応しなければならないこともあります。
家賃徴収においては入居者の滞納が発生した場合に何度も請求しなければならず、場合によっては退去の交渉など、それぞれかなりの体力と精神力が必要です。

これらは管理業務の一例にすぎず、実際に日常のこまごまとした作業や問題への対処が必要となり、その都度それ相応の労力が必要となるでしょう。それも含め勉強しながらやりがいを持ってオーナー業を行うのか、もしくは専門の管理会社に委託するかのどちらかを選択することになります。

また、空室に対するリスクヘッジとして、サブリースを利用するケースがあります。サブリースとは、一括借り上げに伴う家賃保証制度のことです。一般の賃貸経営はオーナーと入居者が賃貸借契約を結び、管理費などを差し引いた家賃収入すべてを受け取るものです。
しかし、サブリース契約はサブリース会社が一括借り上げすることで、オーナーはそこから手数料分を差し引いたサブリース料を受け取るという手法です。 オーナーにとっては入居者が入らなかった場合でも安定した収益が見込めるため、この点こそが安心できるシステムでしょう。ただし、サブリース契約には問題点も多く、事前に契約内容の細かいチェックと厳しい賃貸計画の作成が重要になってきます。サブリース契約はサブリース会社にとって絶対に損にならない内容であることを忘れてはいけません。

賃貸併用住宅はオーナーと入居者が同じ建物に住むことになるため、エントランスのレイアウトなどお互いの動線にも注意が必要となります。また、同一建物に居住しているとクレームやトラブルの持ち込みが懸念されるため、間に管理会社を入れて対応してもらうことは、直接オーナー自身で対処するよりも、スムーズに解決できる場合があることも知っておくべきポイントでしょう。