建て替えに必要なお金はどれくらい？主な費用の内訳と節約のポイント

2020年7月14日

よく分かる！解体工事

建て替えに必要なお金の内訳と、節約のポイントをご紹介します。

建て替えといっても二通りの施主さまがいらっしゃいます。

現在お住まいで、家族構成の変化や高齢化に伴い、築年数の古い家屋を建て替える施主さまと立地条件や地域環境が気に入り、新たに土地購入するにあたり中古物件が付いているため建て替えされる施主さまです。家づくりに変わりはなく、建て替えにかかるお金を紹介します。

建て替えに必要なお金（費用）の内訳

建て替える時は、まず古い家屋を解体する事からはじまります。
そのため、建て替え費用とは、新築に関わる費用以外に、解体工事の費用、引き渡しされる数か月間の仮住まいにかかる家賃や敷金・礼金、引越し費用を見込まないといけません。

まずは、解体工事に関わる費用から見ていきます。
解体工事は建物を壊す費用とお庭などの周辺物を撤去する付帯工事費用が中心です。
これらは廃棄物費用が含まれます。最後に諸費用となります。解体工事にかかる期間はこちら

●解体工事

・建物本体の解体費用

建物を取り壊して不要な木材、ガレキなどの産業廃棄物を処分する費用を指します。
木造、鉄骨造、RC造など建物の特徴で解体費用は大きく変わります。
解体工事会社（解体業者）によって、延床面積の坪単位で金額が設定されています。
ただし、同じ会社で同じ建物構造であっても、解体工事をする際の近隣環境による解体工事のしやすさやなど様々な要因から変動することが多いので、決まっている訳ではないと認識しておきましょう。

木造住宅の場合
全面道路幅4m以上　かつ　近隣建物の距離1m未満のケースでは坪単価3.1万円~4.1万円が目安となります。

鉄骨造住宅の場合
全面道路幅4m以上　かつ　近隣建物の距離1m未満のケースでは坪単価3.4万円～4.4万円が目安となります。

・付帯工事費用

建物の取り壊し以外にかかる工事費用
建物を囲う養生設置費用や、敷地内のウッドデッキ・庭石・庭木・ブロック塀・浄化槽・カーポートや物置といったものを撤去する費用が発生します。庭木は伐採、伐根作業が入り、幹の太さや高さにより変わります。重さと容量でトラック何台分になるか、重機を活用するかといった点で積算するためです。
立派な庭石や木などは、想定以上にコストが発生します。

目安として、以下を上げておきます。
養生シート　30坪木造で約15万円
ブロック塀　約5万円～10万円（外周境界部分　5段×15m程度）
土間コンクリート斫　約5万円～10万円（車2台及び玄関アプローチ・犬走部分）
樹木　約5万円～10万円（敷地内数本レベル）
浄化槽・井戸・カーポート撤去　各約5万円

・諸費用

上記以外の費用。
役所への届出費用や、重機回送費、工事中車両を止めるための借地料、諸経費など様々。
重機回送費用　約5万円
諸経費　約10万円

・滅失登記費用

土地家屋調査士に相談する場合、4〜5万円の手数料が一般的です。自ら行う場合は登記簿謄本の取得費用（1通1000円）程度ですみます。
次は、新築工事に関わる費用を見ていきます。
費用として、設計費、建築費、付帯工事費、諸費用と各種税金がかかっていきます。

●新築工事

・設計費用

設計費用は設計作業の料金です。
設計事務所を活用して自由度の高い建築を行うと工事費の10%~15%が一般的です。
一方、ハウスメーカーや工務店に依頼する場合は、本体工事費に含まれる事が多く個別にでませんが、一般的に工事費の2～5％前後が妥当でしょう。

・建築費用

建築費用は、本体工事費用と材料費の総額をさします。建付けの設備のグレードも大きく関係します。仮設工事から基礎工事・木工事など構造や仕上げ工事などの建築工事費用で、職人さんの人件費も含まれます。総額の7割から8割を占める費用ですが、坪単価で各社の比較する事も多く、どこまで含まれている単価なのか確認する事は重要です。

・付帯工事費用

付帯工事費用とは、建物以外の工事費や必要経費となります。
仮設水道、仮設電気、仮設トイレ、現場管理費、地盤調査費、地盤補強から、生活するための最低限に必要なものとなる屋外給排水工事、電気工事、ガス工事、外構工事・本管引込み工事費などのほか、照明器具・空調・カーテンやブラインドなどの設備工事も対象となります。施主手配ができる部材もあるためネットで購入して設置工事を建築会社に依頼する事で費用を抑えることもできるため、確認しましょう。インターネットに繋がる設備、家電が増えているため、TVアンテナ端子と同じように有線LANを引く場所や無線LANにする場所など検討すべきことが増えています。

・諸費用

団体信用生命保険・保証料・火災保険・融資事務手数料・抵当権設定登記費用や印紙代などの契約に関わる事務手続きに要する費用の事を指します。住宅ローンの対象とならないものが多く、自己資金を用意しておく必要があります。着工前に、神主さんを呼ぶ地鎮祭や、上棟式なども慣例的に行う場合は費用を見ておく必要があります。建て替え時は、家具や大型家電も併せて買い替えしますがこちらの費用を見落としがちになります。

・登録免許税

登録免許税とは法務局へ土地や建物の所有権を登記する手続きで発生する税金の事です。
税率は登記の種類によって異なります。
新築は不動産価格の0.4％が発生します。

・印紙税

印紙税とは、住宅の売買や住宅ローンなど契約書を交わす際に納める税金です。契約金額によって納める額が変わってきます。5,000万円以内であれば2万円となります。

・不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物の購入時のみに納める税金の事です。
地方税であり、軽減措置や特例措置が用意されています。
計算方法は固定資産評価額を元に算出されますが、土地は時価の70％程度、建物は50％割程度が目安となっております。

税金や保険、保証料などは建て替えする建物の設計段階で、おおよそ試算していただけます。そこに、家具や大型家電などを加えておけば良いでしょう。リビングに設置するエアコンは対応畳数や室外機の設置場所により工事費用も含め大きなものになりますので要注意です。

建て替えで発生するお金（費用）を節約するポイント

検討時期から新築の引き渡しまで期間あるため、資金計画の準備にゆとりがもてます。自己資金を残すために、設備の購入時期や購入先など比較検討を行いましょう。

金融機関から借入れする建て替えローンも用意されています。建築確認申請後に正式審査となり、変動金利も低い経済環境ですが、月々の返済に負担がかからない計画をたてましょう。

●不要な家財道具を処分する

建物の中に家財道具が残っていると、解体業者（解体工事会社）から別途処分費用が請求されたり、資格の関係から処分が出来ない場合はご自身でしてくださいと言われるケースがあります。

解体業者（解体工事会社）は一般廃棄物を運搬する資格を持っていない事がほとんどですので、ご自身で片づけられるか、お片付け専門業者をご利用されると良いでしょう。

また、紙、布製品、陶器製品のゴミはあらかじめ施主側で処分しておくと、費用を抑えられます。

●相見積もりを取る

解体工事、新築工事ともに相見積もりを取って、価格を比較すると良いでしょう。

メーカーや解体業者（解体工事会社）によっては、何社も跨る事により、マージンが上乗せされ、費用が高くなるケースがあります。
相見積もりを取ることで価格競争も生まれ、コストダウンに繋がりますし提案のクオリティも上がります。

一方、事前に曖昧な見積もりの提示で、施工後に追加費用が発生するケースもありますので、それぞれの各社の工事内容に誤差が無いか見積もり時に確認をしましょう。

●新築の工法に注目する

一般的に建物の階数や大きさと工法により費用は変わってきますが、日本では木造の在来工法（木造軸組工法）で7割ほど建てられています。地場の工務店が得意とする工法です。そのため低価格に収まります。

一方、ツーバイフォー（2×4）工法、鉄骨造（重量鉄骨や軽量鉄骨）やRC造（鉄筋コンクリート造）などありますが、住宅展示場などでデメリットもあるので事前によく確認しておきましょう。例えばツーバイフォー工法は間取りが制限される、施工後の変更が難しい点や鉄骨造は耐震性が高い反面、防錆対策など不可欠となります。 RC造は建築費用や解体費用が高くなりがちなど様々です。

●シンプルな間取りにする

間取りをシンプルにすると建築費用のコストダウンが出来ます。
部屋数の少ない四角形型の間取りにすると、部屋数に応じて壁が少なくなるので建築費用が抑えられるとされています。

●優先順位をつけて工事内容を見直す

オプション工事や建物の壁や屋根、内装などの素材を見直し、予算に合うように変更しましょう。施主手配ができる素材があります。必須ではないオプション工事は省いたり、内装の壁紙や仕上げ材のグレードを下げる事でコスト調整をしましょう。窓の位置により、カーテンやブラインドの設置箇所が多くなると部材費もかかりますので工夫が可能です。